Invloed op het beleid van de verhuurder – een verantwoording voor het gevoerde overleg - Actueel - HV Schiphoorn

HV Schiphoorn - Huurdersvertegenwoordiging
Huurdersvereniging Schipluiden-Den Hoorn
De belangenbehartiger en vertegenwoordiger van de huurders van Wonen Midden-Delfland uit Schipluiden en Den Hoorn
Ga naar de inhoud

Hoofdmenu:

Invloed op het beleid van de verhuurder – een verantwoording voor het gevoerde overleg

HV Schiphoorn
Gepubliceerd door in Overleg ·
Tags: Verantwoording;overleg
Algemene huurvoorwaarden
Eind 2015 informeerde Wonen Midden-Delfland de huurdersvereniging dat zij van plan is de algemene voorwaarden te wijzigen en kwam met het voorstel. HV Schiphoorn kon zich daar helemaal niet in vinden: veel te eenzijdig. Onevenwichtig. De verplichtingen van de huurder kamen uitgebreid aan bod, maar die van de verhuurder werden nauwelijks genoemd.
Mede omdat dit alle huurders aangaat en de algemene voorwaarden toch wel vergaande gevolgen kunnen hebben, heeft HV Schiphoorn de verhuurder verzocht of zij de tijd mocht nemen om zich over het voorstel extern te laten adviseren. Die tijd heeft HV Schiphoorn gekregen en het voorstel aan de Nederlandse Woonbond voorgelegd.
Uiteindelijk gaf HV Schiphoorn een negatief advies over het voorstel van Wonen Midden-Delfland, tenzij zij bereid is deze op verschillende punten aan te passen. Hierop ging de verhuurder naar zijn juridisch adviseur.
Uit een reactie van Wonen Midden-Delfland blijkt dat de verhuurder de voorgestelde wijzigingen voor een groot deel heeft overgenomen. Omdat uit de aangepaste voorwaarden wat meer blijkt dat de meeste huurders  goede bedoelingen hebben en niet van kwade zin zijn, dan uit het oorspronkelijke voorwaarden bleek, houdt HV Schiphoorn zich bij deze enigszins verbeterde algemene huurvoorwaarden.
Wonen Midden-Delfland vindt de onevenwichtigheid in de algemene huurvoorwaarde te verdedigen omdat de rechten van de huurder door wetgeving al goed geregeld zijn.

Buitenbeleid
In 2014 heeft Wonen Midden-Delfland een buitenbeleid vastgesteld. Hoewel HV Schiphoorn vindt dat de regels omtrent het buitenbeleid al in het besluit kleine herstellingen en in de algemene voorwaarden zijn of waren vastgelegd, staat HV Schiphoorn neutraal tegenover deze regels. Enerzijds zijn ze overbodig en kan huurder en verhuurder binnen de bestaande regels met gezond verstand met elkaar in gesprek gaan, anderzijds geeft een op de website van de verhuurder gepubliceerd beleid wel duidelijkheid.
Maar nu duidelijkheid geven en veel gedogen in het verleden, geeft onzekerheid. HV Schiphoorn heeft er daarom ook op aangedrongen een coulance-regeling te hebben voor oude huurders. Daarnaast vond HV Schiphoorn dat sommige regels een rechtsongelijkheid geeft ten aanzien van eigenaar-bewoners.
En natuurlijk is geluidsoverlast niet goed. Maar dat een huurder door regeltjes van de verhuurder gesommeerd wordt voor elk feestje of klusje zijn buren te moeten waarschuwen, vindt HV Schiphoorn wel vergaande betutteling. Nadat deze regelingen geschrapt of gewijzigd zijn, kon de verhuurder haar gewenste beleid en regeltjes in een folder plaatsen en op internet publiceren.

ZAV-beleid
In 2013 heeft Wonen Midden-Delfland een nieuw ZAV-beleid ingevoerd. Dus nieuwe regels voor het zelf klussen aan uw huurwoning.
HV Schiphoorn merkte op dat sinds de invoering van de nieuwe huurwet in 2003 veel verhuurders erg terughoudend zijn met het ZAV-beleid. Om deze verhuurders toch over de streep te trekken hebben de Woonbond (huurders); Aedes (sociale verhuurders) en Vastgoedbelang (particuliere/commerciële verhuurders) concept zav-regels opgesteld. Omdat Wonen Midden-Delfland deze regels voor een belangrijk deel volgt, stelt de verhuurder geen ambitieus beleid voor.
Binnen de wet moet de huurder kunnen klussen en het is belangrijk te weten waar Wonen Midden-Delfland de grenzen legt en welke werkwijze zij daarvoor volgt.
Met het toevoegen van een overgangsregeling; de toezegging dat kleine wijzigingen snel toestemming krijgen; en dat bij sommige verbeteringen op initiatief van de huurder die door de verhuurder uitgevoerd worden de huurder het (deels) zelf kan financieren in plaats van een huurverhoging, wilde HV Schiphoorn akkoord gaan.
Dat laatste heeft het niet gered, maar met een paar kleine voorgestelde wijziging heeft Wonen Midden-Delfland nu een duidelijk ZAV-beleid.

Inkomensafhankelijke huurverhoging
Zeker in het begin werd er op het scherp van de snede overlegd over het volgen van het overheidsbeleid een inkomensafhankelijke huurververhoging in te voeren. Een beleid die Wonen Midden-Delfland hoe dan ook in wilde voeren en tot heden handhaaft.
Hoewel het een verloren strijd lijkt, hebben  de huurdersverenigingen bij Wonen Midden-Delfland het een-en-ander bereikt.
-          Een goede coulanceregeling;
-          Nooit is er gebruik gemaakt van de maximale ruimte. Ieder jaar is er wel een bepaalde groep huurders ontzien.
Tijdens de thema-avond van 10 november 2016 zal HV Schiphoorn een presentatie geven over haar houding en genomen standpunten tijdens het overleg over de inkomensafhankelijke huurverhoging van de afgelopen jaren.

Huurderscommissaris
Twee van de vijf commissarissen worden op bindende voordracht van de huurdersverenigingen benoemd. Tot juni 2015 hadden de huurdersverenigingen elk een “eigen” commissaris.
In 2015 traden beide huurderscommissarissen af en waren niet meer herbenoembaar. Dus moesten twee nieuwe functionarissen voorgedragen worden. En dat allemaal volgens nieuwe strenge regels die de branche en overheid hebben voorgeschreven.
Huurdersvereniging Maasland en HV Schiphoorn hadden afgesproken om in de selectieprocedure samen op te trekken. Hierbij werd de volgende procedure afgesproken:
-          Wonen Midden-Delfland plaats de advertentie van de vacatures in relevante bladen;
-          Door de huurdersverenigingen werd een selectiecommissie samengesteld die bestond uit de directeur van Wonen Midden-Delfland; een zittende huurderscommissaris en de voorzitters van de huurdersverenigingen.
-          Uit de brieven wordt door de selectiecommissie een aantal kandidaten geselecteerd voor gesprekken;
-          Na de gesprekken doen de voorzitters van de huurdersvereniging de voordrachten, of gezamenlijk of elk afzonderlijk. Het was van het begin duidelijk dat de voorzitters van de huurdersverenigingen de intentie hadden een gezamenlijke voordracht voor twee zetels in de RvC te doen.
In het begin liet HV Schiphoorn even haar tanden zien, toen zij merkte dat een commissaris die niet in de selectiecommissie zat een soort voorselectie deed, door haar mening over kandidaten naar de RvC te uiten. Toen dat rechtgetrokken was, ging het proces verder.
Uiteindelijk hebben Huurdersvereniging Maasland en HV Schiphoorn een gezamenlijke voordracht gedaan voor twee geschikte huurderscommissarissen die in juni 2015 door de RvC zijn benoemd.


Terug naar de inhoud | Terug naar het hoofdmenu